不動産とヘッジファンドを3つのポイントで比較する
市況に左右される不動産 vs 絶対利益のヘッジファンド
近年、不動産の価格が上昇を続けており、プチバブルと言われるほど高騰してしまっています。
実際にどれくらい上昇しているのか、不動産投資で人気の中高マンションの価格推移について見てみましょう。
出典：東京カンテイ プレスリリース / 中古マンションの価格（年間版）2018年1月22日
https://www.kantei.ne.jp/report/c2017.pdf
首都圏の中古マンション価格が一番低かったのは、2013年の2,791万円です。
これが2017年には3,577万円（+28%）と急激に上昇しています。
これだけ不動産価格が上昇してしまうと、不動産投資による家賃収入（インカムゲイン）で利益を得るのはなかなか難しいものがあります。
一方で、これだけ不動産価格が上がっているのであれば、
「今のうちに不動産を購入し値上がりした時に売却益を得る（キャピタルゲイン）を狙えるのでは？」と、考える方もいるかもしれません。
残念ながらそれも難しくなっています。
不動産投資では「5年以内に売却してしまうと42.1%もの高い税金」がかかってきます（5年以上なら22.1%まで下がります）。
売買には仲介手数料もかかるため、不動産は5年経たないと実質的に売却できない（売っても損をする）とい言えるでしょう。
仮に、2018年の今、不動産を購入したとしたらどうなるでしょうか？
最短でも売却できるのは2024年以降になります（不動産を売却した年の1月1日が保有期間を計算するための基準となります）。
皆さんもご存じの通り、東京オリンピックの開催は2020年です。
世間では東京五輪までは不動産価格は上昇するなどと言われていますが、2024年の市場がどうなっているかは予想できません。
2013年から4年で一気に28%も上昇したのですから、東京オリンピックから同じ4年後の2024年に急激に値下がりしていても全く不思議ではないのです。
危ない橋は渡らず避けたほうが無難かもしれません。
一方、ヘッジファンドはどうでしょう？
ヘッジファンドは基本的に「絶対利益」を追求します。
絶対利益の追求と言うのは、どんな相場でも利益を上げるという事を意味しています。
つまり、ヘッジファンドでの運用は、不動産投資のように「今は投資をしてはいけない期間」というのものが存在しません。
そのため、最近では「今までは不動産投資をしてたけど、価格が上がりすぎて買える物件がないからヘッジファンドに投資する」という人がとても増えてきているのです。
これまで不動産投資をメインにしていた方も、この機会にヘッジファンドへの投資を検討してみると新たな発見があるかもしれません。
借入による破産リスクのある不動産 vs 自己資金で安全なヘッジファンド
不動産投資では扱う金額が大きい為、全て自己資金で投資する人は非常に稀です。
ほとんどの場合、銀行から借入を行い（ローンを組んで）投資を行います。
銀行がお金を貸してくれるので、自己資金を少なく始められる点はもちろん不動産投資におけるメリットの一つです。
しかし、これは当然のことながら純然たる「借金」です。
そのため、決定的なデメリットの一つにもなりえます。
「借金をしますが、飲食店の経営を始めませんか？」と聞かれれば、多くの人がNOと答えるでしょう。
ですが、不動産投資の話になった途端に、YESと答える人が増えるのは不思議ですね。
不動産も持っているだけでは収益は生まれず、借りてくれる人がいなければ家賃収入は得られません。
借りてくれる人がいなければ、毎月の借金への返済金額の方が大きくなってしまい、赤字が続いてしまいます。
そういった意味では、飲食店を行うのと何ら変わらない事業経営とも考えられるでしょう。
そして、何より怖いのが不動産価格の下落です。
前述の通り、不動産投資は保有を始めてから売却できるまでに最短でも5年を超える期間が必要です。
その間に不動産価格が下落してしまったら、せっかく家賃で稼いだ分も吹き飛んでしまう可能性があるのです。
例えば、1棟もののマンションを購入しようと思ったらどんなに安くても1億円は超えるはずです。
そんな大金を自己資金で払える人は稀であり、ほとんどの人が借金をします（ローンを組みます）。
この時点で1億円の借金を抱えるのです。
5年後に上手く買った値段で売却できれば良いですが、急激に値下がりしてしまったらどうでしょう？
地震や火事が起きたらどうでしょう？保険に入っていても満額の補償は受け取れないかもしれません。
あっという間に数千万円規模の借金が出来てしまう可能性があるのです。バブル崩壊の時に、急激な値下がりで破産する人が相次いだのは言うまでもありません。
多額の借り入れをして行う不動産投資は、破産し得る唯一の方法とも言えます。
一方、ヘッジファンドはどうでしょうか。
不動産投資と違って、ヘッジファンドでは自己資金で投資を行います。
「ヘッジファンドに投資をしたい」と言って融資してくれる銀行はまずないでしょう。
そのため、ヘッジファンドへの投資は自己資金でやらざるを得ません（借入れ資金の運用を受け付けないファンドもあります）。
しかし、これは大きなメリットにもなります。
なぜなら、全て自己資金で行うため最悪の状況でも出資した金額以上の損失は生まれないからです。
したがって、不動産投資のように破産してしまうという事態にはなりません。
意外かもしれませんが、ヘッジファンドの方が不動産投資よりも決定的な損失を被るリスクが小さいのです。
管理手数料など仲介業者への費用がかかる不動産 vs 直接契約でムダがないヘッジファンド
不動産投資では、不動産を保有しそこに人に住んでもらうことで初めて収益が生まれます。
そのため、物件や居住者に関するトラブルが後を絶ちません
例えば、マンションの給湯設備の故障や共有設備の老朽化、外壁のひび割れなど、一気に大きな資金が必要なトラブルが起こることもあります。
また、入居者の家賃の滞納や騒音被害など、人に関するトラブルも起こりやすいというリスクがあります。
こういった事態に大家さん（投資家）は対応しなければいけません。
大家業が好きだという方もいらっしゃいますが、ほとんどの方は面倒だと感じるでしょう。
そのため、多くの人がこの業務を管理会社に委託します。
そうなってくると、管理会社への費用も発生し、収益性は低下することになります。
仮に、管理会社が対応してくれたとしても、自分の持っている物件でトラブルが起きれば、気にならないわけがありません。精神的にも疲弊してしまうかもしれません。
一方、ヘッジファンドは、ファンドと直接契約を行い、間に余計な仲介業者を挟むこともありません。
つまり、ファンドへのフィー（手数料）という最低限のコストだけで投資の収益を享受できるということです。
そのため、ファンドでの運用は収益性が向上しやすいのです。
もちろん、契約相手は金融のプロですし、企業（組織）ですから不用意なトラブルも発生しないでしょうし、余計な時間が取られて精神的に疲弊することも少ないでしょう。
完全に運用を任せられるのは、本業がある投資家（サラリーマン投資感など）にとって大きなメリットと言えるでしょう。
ヘッジファンドでの運用をするスタートするには
ここまで見てきた通り、ヘッジファンドにはいくつものメリットがあります。
さらに、年利10%といった高い利回りも期待でき、経済的な点でも魅力があると言えるでしょう。
では、ヘッジファンドで運用したいと思ったときにはどうすればよいのでしょうか？
ヘッジファンドへの投資を始める方法は主に2つの方法があります。
① 知り合いの紹介
② 会社ホームページから問い合わせ、説明を聞きに行く
知り合いで既にヘッジファンドでの運用をしている方がいれば、その人から紹介してもらうのが一番早い方法でしょう。
ですが、日本ではまだまだ馴染みの薄いヘッジファンドとつながりのある人が身近にいなという人も少なくありません。
知り合いがいないという方は、ヘッジファンドの会社ホームページから問い合わせてみましょう。出資（候補）者であれば、詳しい説明の機会を設けてくれるはずです。
どんなヘッジファンドがあるのか知りたいという方のために、当サイトではおすすめのファンドをランキング形式で紹介しています。興味のある方はぜひ参考にしてみて下さい。
