50歳からの資産運用 資産運用 土地活用の5つの手法|自分に合った活用法とは

土地活用の5つの手法|自分に合った活用法とは

土地を手に入れたとしてどういった活用法を行うのが良いのでしょうか。
「駐車場経営」「定期借地」「等価交換」「アパート・マンション経営」そして「土地の売却」
様々なやり方がありますが、まずは簡単にメリット・デメリットをお伝えします。

資産運用
最終更新日:2017年09月10日

突然「土地」を手に入れたらあなたならどうしますか。

 

ご両親の死別によって、遺産として突然土地を相続するというようなことは、往々にしてあり得る話です。

 

あなたがまだマイホームを持っていなければ、そのまま居住用の土地にすることが出来ますが、もしすでにマイホーム、すなわち自分用の土地を持っていれば、この相続した土地は余ってしまいます。

ではこの「余った土地」はどのように活用していくべきなのでしょうか。

 

 

土地活用の5つの手法

 

突然、土地の活用方法を考えろと言われても難しいかもしれません。

そこで、まずは土地の活用法として代表的な5つの方法をご紹介いたします。

 

① 駐車場経営

駐車場経営には大きく分けて「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類の手法があります。

 

しかし、どちらも収益性は決してさほど高くありません。

例えば月極の駐車場の場合、都心部であれば月数万円を取ることができますが、郊外では月数千円ほどになってしまいます。

ここに固定資産税がかかると手元に残る利益はとても小さくなってしまいます。

 

一方で、管理面ではさほど難しくもなく手もかからないというのが大きな利点の一つです。

立体駐車場などは大がかりな設備も必要なため話が別ですが、平面駐車場の場合には設備もそこまで大規模なものではなく、転用や更地に戻すことも比較的簡単に行えるため、リスクを少なく始めることが出来ます。

収益性は低いですが、「とりあえずの土地活用」としての選択することが出来ます。

 

 

② 定期借地

「定期借地」とは、所有地を店舗や賃貸住宅等として長期間貸し出すことによってい、収入を得る土地活用です。

運営事業者自身で建築や事業を行うため、土地のオーナーに初期投資は掛かかりませんし、何か管理をしないといけないこともありません。

 

立地条件によっては、それなりの収益が見込めることもありますが、収益源が土地代のみとなるので賃貸事業などと比較すると収益性は劣ります。

「自分で投資せずに土地を収益化できる」というのが大きなメリットですが、最低10年以上の土地を提供する必要があるというのが条件でありデメリットでもあります。

このため将来、自分で活用する予定がない場合には有効な土地活用です。

 

 

③ 等価交換

等価交換では土地のオーナーが土地を差し出し、その代わりに買取手が建物・設備に必要な資金を出資します。

土地のオーナーは出資した土地の評価額に相当する持ち分を区分所有権として保有します。

リスクは少ないですが、土地の所有権が喪失してしまうというデメリットがあります。

また自分の居住地を確保できるメリットはありますが、収益性としてはかなり低いです。

 

 

④ アパート・マンション経営

土地活用の手法として最もポピュラーなものです。

 

かつてはマイホームを持つまでの「仮住まい」として賃貸物件に住むというイメージが強かったですが、近年では土地の価格が上がり続けるわけでもないという背景も相まって、不動産を所有し続けずに賃貸のまま生活をするというニーズも増えてきています。

 

こういったニーズが強まり、さらには長期的に安定した収入が見込めるということからもアパートやマンション経営が最も人気のある土地活用法となっています。

 

しかし、その反面で賃貸の経営には「空室リスク」や「管理コスト」が付きまといます。

都心部でも物件の数だけが増え、人口は減っていってる現在においては、この空室リスクが大きなデメリットとなる可能性もあります。

 

 

⑤ 土地売却

「土地売却」は、リスクなくまとまった資金を手にすることが出来ます。

これにより、資金の組み換えをすることができ、別の資産運用を検討することが可能です。

デメリットとしては賃貸収入や定期借地などの地代収入といったような「継続的な収入の機会」を手放してしまうこと、譲渡税の発生が挙げられます。

 

 

最適な運用法とは

 

ここまで述べたように土地活用には様々な手法があり、それぞれメリット・デメリットがあります。

個々人の目的・目的にあった活用を行うのが一番です。

 

しかし、もし「資産を増やす」という目的で土地活用を行うならば最もリスクが少ない「土地売却」を個人的にはお勧めします。

 

なぜなら、土地売却によって得た「まとまった資金」をヘッジファンドなどのような別の方法で運用できるからです。

よりリスクが少なく、高い利回りが期待できる運用を選択できるのが、土地売却によって現金化した資金を運用するメリットです。

 

不動産の売却には、先に述べたように「譲渡税」がかかります。

譲渡税には「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」があります。

 

売却した年の11日現在で「所有期間5年超」の場合が長期譲渡所得で、売却した年の11日現在で「所有期間5年以下」の場合が短期譲渡所得です。

 

そしてこの譲渡所得は、長期譲渡所得の場合の税金が22.1%、短期譲渡所得の場合には41.1もの税金がかかってしまいます。

長期譲渡所得に切り替わるまでは5年ほど。例えば駐車場経営などで少し維持を行うなど上手く活用することが重要です。

 

様々な方法を検討し、是非ご自身にあった運用方法を探し出してください。