50歳からの資産運用 資産運用 脱サラを目指して − 安定した不労所得を得るには −

脱サラを目指して − 安定した不労所得を得るには −

脱サラをするためにはいくら不労所得が必要でしょうか?
安定して運用できるイメージのある不動産投資ですが、不動産投資だけで脱サラしようとすると莫大な元手も必要ですし、相応のリスクが伴います。
意外と知られていない不動産投資の難しさについて考えていきたいと思います。

資産運用
最終更新日:2017年08月18日

資産運用をしている方の中には、「いつかサラリーマンを辞めて、不労所得だけで暮らしていきたい」というような夢を持っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

株式投資や不動産投資を行っているサラリーマンが、そういった投資活動を始めた理由として、最も多いのは「給与以外に副収入が欲しいから」 、さらにいうと副収入は副収入でも「”安定した”副収入が欲しいから」という理由が多いみたいです。

 

しかし、不動産投資はともかくとして、株式投資などで安定した副収入を得るのはなかなか難しいものです。

 

また余談ですが、私はサラリーマンを辞める際に、知り合いの方から「安定した収入があってローンが組める今のうちに不動産投資をしてから退職しろ」と勧められました。

 

ローンが組めるという理由以外に勧められた理由としては、「脱サラして新しく始める事業がどうなるかわからないから一つは安定した収入源をもっておけ」というものでした。

 

私自身は、この話をされてから会社を辞めるまであまり時間がなかったのと、新しく始める仕事の収入がどれくらいになるか見通しがまだ不透明であったため、ローン返済が怖くて始めなかったのですが、まずそもそも不動産投資も本当に安定しているものなのでしょうか?

 

 

不動産投資の大きなリスク

 

不動産投資において最も怖いリスクが「空室リスク」です都心といえど空室が続くこともあります。

そうすると購入当初に見込んだ収入が得られず、ローン返済に苦しむことになります。

 

都心などの土地の価値が高いところは、競争が激しく入居者を募集する広告費もかなり高くなり、想定外のコストもかかります

 

では逆に、「郊外」で考えてみましょう。

郊外の工場や大学などがあるところには、一定の需要があり、投資を勧められることも多いかもしれません。

 

しかし、ここにも罠があります。

大学や工場といった特定の入居者の賃貸需要に頼っていると、“その需要”が無くなると、「即」空室で苦しむことになります。

 

大学などは特にですが、生徒を集めるため、郊外から都心に移転するケースが増えているのです。

Downtown regression

出典:甘い話の裏側!失敗事例から学ぶマンション経営のリスク
https://incomlab.jp/apartment_management_failure-3900

 

このように不動産投資も安定してないケースが多々あります。

 

 

脱サラするにはいくら手取りが必要か

 

そのような状況の中で、不動産投資だけで生活していく難しさをさらに考えてみます。

 

「家賃収入(月収)がどれくらいになったら、サラリーマンを辞めても良いと考えているか?」というアンケートがありますので、結果を確認してみましょう。

参考:月収いくらでサラリーマンを辞められる? ~楽待新聞アンケート結果レポート~ |楽待不動産投資新聞
www.rakumachi.jp/news/archives/43807

 

Q:諸経費を除いた手取りの家賃収入(月収)がいくらになったらサラリーマンを辞めても良いとお考えですか?

A
10万円以上 …………………………… 0.6
20万円以上 …………………………… 1.6
30万円以上 …………………………… 6.6
50万円以上 …………………………… 24.4
100万円以上 ………………………… 42.1
300万円以上 ………………………… 8.6
500万円以上 ………………………… 3.9
1,000万円以上 ………………………… 3.1
引退は考えていない …………………… 5.1
もともとサラリーマンではない ……… 2.9
すでに引退済み ………………………… 1.0

 

 

つまり、50~100万円程度の家賃収入があれば、多くの人がサラリーマンを辞められる(辞めよう)と考えている、つまり「脱サラ」を考えているということになります。

 

しかし、この結果からわかる通り、既に引退している人は1%も満たないという現状もあります。

 

結局は「辞めたいと思っていても、引退できない」人がほとんどを占めているようです。

これだけを見ても、現実は厳しいように思えます。

 

 

脱サラするために?不動産投資は大変

 

より現実的に考えるために、脱サラのためのシミュレーションをしてみましょう。

「いくらの/どんな物件を買えばサラリーマン卒業が近づくのか?」ということを具体的考えてみたいと思います。

 

築22年の物件A

・価格1億円
・表利回り12

・返済期間 元利均等
35
・金利
2.5
・空室率
15
・経費率20
・税率
30%(所得税+住民税)

という物件を考えてみます。

 

この物件について諸々計算したところ、ざっくりした税引き後の収入は年間で約269万円にしかなりません。

 

サラリーマン時代の年収を700万円と仮定し、セミリタイア後に同じ額の収入を得ようとした場合、単純に割り戻して計算してみると、まったく同じ条件

 1億円×(700÷269万)≒ 2億6,048万円

の物件に投資しなければならないことがわかります。

2億6,048万もの物件となると、かなり難しい投資であることが理解していただけるかと思います。

 

 

ヘッジファンドという選択肢

ではサラリーマンを辞め、不労所得だけで暮らしていくことは不可能なのでしょうか?

 

もちろん何かほかに仕事をしながらが一番良いのかもしれませんが、決して不可能ではありません。

不動産投資から離れ、個人向けヘッジファンドに着目してみましょう。

 

例えば、サラリーマンとしての今の年収が700万円で、年収分と同額の貯蓄があったとします。

これを年利10%のヘッジファンドに投資したとすると、30年後には複利の効果で1億2,200万円以上の資産に膨れ上がることがわかります。

この資産をサラリーマンを引退しても、翌年からは年1,200万円以上の副収入(不労所得)を得ることができるわけです。

 

またヘッジファンドの中には10%と言わず、15%, 20%以上の利回りをたたき出しているものもあります。

 

もちろん働きながら、ある程度の副収入でよいなら元手も期間ももっと少なくて済みます。

安定した不労所得を得るためには、不動産投資ではなくヘッジファンドも併せて検討してみてはいかがでしょうか。

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