突然「土地」を手に入れたらあなたならどうしますか。
ご両親との死別によって、遺産として突然土地を相続するというようなことは、往々にしてあり得る話です。
あなたがまだマイホームを持っていなければ、そのまま居住用の土地にすることもできますが、もしすでにマイホーム、すなわち自分用の土地を持っていれば、この相続した土地は持て余すことになってしまいます。
今回は、この「持て余してしまう土地」をどのように活用していくべきなの考えていきましょう。
土地活用の5つの手法
突然、土地の活用方法を考えろと言われても難しいかもしれません。
そこで、まずは土地の活用法として代表的な5つの方法をご紹介いたします。
① 駐車場経営
駐車場経営には大きく分けて「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類の手法があります。
しかし、どちらも収益性は決してさほど高くありません。
例えば月極の駐車場の場合、都心部であれば月数万円を取ることができますが、郊外では月数千円ほどになってしまいます。
ここに固定資産税がかかると手元に残る利益はとても小さくなってしまいます。
一方で、管理面ではさほど難しくもなく手もかからないというのが大きな利点の一つです。
立体駐車場などは大がかりな設備も必要なため話が別ですが、平面駐車場の場合には設備もそこまで大規模なものではなく、転用や更地に戻すことも比較的簡単に行えるため、リスクを少なく始めることができます。
収益性は低いですが、「とりあえずの土地活用」としての選択肢としては悪くないかもしれません。
② 定期借地
「定期借地」とは、所有地を店舗や賃貸住宅等として長期間貸し出すことによってい、収入を得る土地活用方法です。
運営事業者自身で建築や事業を行うため、土地のオーナーに初期投資は掛かかりませんし、何か管理をしないといけないこともありません。
立地条件によっては、それなりの収益が見込めることもありますが、収益源が土地代のみとなるので賃貸事業などと比較すると収益性は劣ります。
「自分で投資せずに土地を収益化できる」というのが大きなメリットですが、最低10年以上の土地を提供する必要があるというのが条件でありデメリットでもあります。
このため将来、自分で活用する予定がない場合には有効な土地活用です。
③ 等価交換
等価交換では土地のオーナーが土地を差し出し、その代わりに買取手が建物・設備に必要な資金を出資します。
土地のオーナーは出資した土地の評価額に相当する持ち分を区分所有権として保有します。
リスクは少ないですが、土地の所有権が喪失してしまうというデメリットがあります。また自分の居住地を確保できるメリットはありますが、収益性としてはかなり低いです。
④ アパート・マンション経営
土地活用の手法として最もポピュラーなものです。
かつてはマイホームを持つまでの「仮住まい」として賃貸物件に住むというイメージが強かったですが、近年では土地の価格が上がり続けるわけでもないという背景も相まって、不動産を所有し続けずに賃貸のまま生活をするニーズも増えてきています。
こういったニーズが強まり、さらには長期的に安定した収入が見込めるということからもアパートやマンション経営が最も人気のある土地活用法となっています。
しかし、その反面で賃貸の経営には「空室リスク」や「管理コスト」が伴います。
都心部でも物件の数だけが増え、人口は減っていってる現在においては、この空室リスクが大きなデメリットとなる可能性もあります。
⑤ 土地売却
「土地売却」は、リスクなくまとまった資金を手にすることが出来ます。
これにより、資金の組み換えをすることができ、別の資産運用を検討することが可能です。
デメリットとしては賃貸収入や定期借地などの地代収入といったような「継続的な収入の機会」を手放してしまうこと、譲渡税の発生が挙げられます。
最適な運用法とは
ここまで述べたように土地活用には様々な手法があり、それぞれメリット・デメリットがあります。
個々人の目的や趣向に合った活用を行うのが一番です。
単純な収益性だけでなく、「マンション経営をしてみたい」「オーナーでありたい」などといった個人の感情も十分に考慮されるべきだと思います。
しかし、もし「資産を増やす」という目的で土地活用を行うならば最もリスクが少ない「土地売却」を個人的にはお勧めします。
土地を、そのまま不動産として運用するのは立地に左右されて難しい場合が多いですが、売却して現金化することで、様々な運用の選択肢を検討することができます。
特に、不動産売却であれば、数千万円レベルの「まとまった資金」になることも多く、ヘッジファンドのような特別な運用先を検討することも可能になります。
よりリスクが少なく、高い利回りが期待できる運用を選択できるのが、土地売却によって現金化した資金を運用するメリットです。
不動産売却の注意点は、「譲渡税」がかかります。
譲渡税には「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」があり、売却した年の1月1日現在で「所有期間5年超」の場合が長期譲渡所得で、売却した年の1月1日現在で「所有期間5年以下」の場合が短期譲渡所得となります。
そしてこの譲渡所得は、長期譲渡所得の場合の税金が22.1％、短期譲渡所得の場合には41.1％もの税金がかかってしまうため、長期譲渡所得に切り替わるまでは5年ほど。例えば駐車場経営などで少し維持を行うなど上手く活用できると良いでしょう。
その間に、実際の利回りを体感し、様々な投資の選択肢を検討しておくことで、より効率的な活用方法が見えてくるはずです。
「土地＝不動産経営（アパートや駐車場など）」と安易になることなく、様々な方法を検討し、是非ご自身にあった運用方法を探し出してください。
