そもそも不動産投資ってどんなものなのか
「不動産投資」とは、株・FX・投資信託などと並んで、日本においては非常に代表的な金融商品の一つです。
何かと話題の現アメリカ大統領である、ドナルド・トランプ氏も「アメリカの不動産王」などと称されており、お金持ち＝不動産（投資）といったイメージを持っている人も少なくないのではないのでしょうか。
不動産投資には、大きく2つの収益をあげるポイントがあります。
1つ目が家賃収入を得る「インカムゲイン」、2つ目が転売の際の価格差を利用した「キャピタルゲイン」です。
詳細については、以下のページで詳しく解説しているので、是非合わせてご一読ください。
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など、様々な妄想が膨らみそうなところではありますが、不動産投資には、株やFXといった他の投資とは一線を画す大きな特徴があります。
その特徴がもたらす、不動産投資”ならではの”リスクについてここでは考えていきたいと思います。
不動産投資の3つの落とし穴
「資産運用＝不動産投資」というイメージをお持ちの方も少なくないとは思いますが、不動産投資には、株式投資や投資信託などとは異なる、特有のリスクが存在します。
巷では、「空室リスク」や「値下がりリスク」など、数々のリスクが取り上げられていますが、これは「株を買っても値下がりするかもしれない」ぐらい当然のことなので、あえてここでは取り上げません
ここで取り上げるのは特に注目すべき不動産投資”特有の”リスクです。
ローンという名の莫大な借金
不動産投資には、株などとは大きく異なる特徴があります。
それが「借入」、つまりローンを組むということです。
仮に現金が1,000万円あるからといって、購入を検討している不動産がその金額で購入できるとは限りません。もちろん、その金額内だったとしても、ローンを借りられるのであれば、ほとんどの人が銀行などからの借入を検討するでしょう。
一般の会社員の方であっても、数千万〜1億円ものローンを組むことも可能なケースも存在します。
しかし、これは非常に特殊なことです。
住宅ローンと聞くと気に留めないかもしれませんが、数千万円の借金を背負い、それを月々返済していく生活、と聞くと大きく心象が変わってくるかと思います。
仮に、不動産投資がうまくいかず、ローンの返済が滞る、あるいは不可能になるような事態に陥ってしまった場合、債務整理が必要になってくる可能性も存在します。
株式投資やFXでは、どんなに資産を減らしても0（ゼロ）であり、大きくマイナスになることはありません。
また、ローンを組む場合は、長期間金利を払い続ける必要があります。
ただでさえ先を読むことが難しい経済状況において、数十年先のことまで含めて投資の判断をしなければいけないのも難しい点です。
余剰資金で運用を考えた場合、借入が必要になる不動産投資が本当に適しているのかは、今一度考えた方が良いでしょう。
※ 実際に不動産王と称される多くの大富豪は、ビルやマンションのような物件でさえ、「現金一括」で取引していると聞きます。不動産投資で財をなす人は、こういったリスクをきちんと回避しているのかもしれません。
複雑な手続き・専門的な業務に伴うコスト増
不動産の売買をしたことがある人であれば実感していただけるかと思いますが、不動産の売買は一般の素人が簡単にできるものではありません。
名義の問題、保険、税金、etc.
対処しなければならない課題が山積しており、そのため数多くの不動産売買のプロ（いわゆる仲介業者）に頼る必要が出てきます。
自分の資産を運用して、売買をしようとしているのに、いろいろな人・団体の力を借りなければいけないということは、それだけのコスト、つまり「手数料」が発生しているということです。
また、実際に不動産を保有してからも、管理会社に払う管理手数料はバカになりません。
このように、不動産投資では非常にたくさんのコストを払う必要が出てくるのです。
実際、不動産投資の利回りは、6~8%程度が相場とされており、他の金融商品と比較して、特別高いわけでもありません。
そんな中で、より多くのコストが必要となる不動産投資は、割りの良い投資案件と言えるのか、精査する必要があるでしょう。
流動性リスク
「急な病気や事故で、現金が必要になった。」
「相続税を払う必要がある。」
「他に、もっとよい金融商品を紹介されたので、そちらでの運用に切り替えたい。」
「今後不動産が大きく値下がりする気がする。」
理由は様々ですが、突然不動産投資を「やめたい・やめなければならない」といったケースは往々にして存在します。
そんな時に、訪れるのが「流動性のリスク」です。
例えば、ある日突然、現金が500万円必要になったとします。
貯金を切り崩して賄えないこともありませんが、これを機に最近収入が不安定になってきている不動産投資から撤退し、その売却資金をこの500万円に充てたいと考えたとしましょう。
仮に、5,000万円の物件を持っていたとして、まずはじめに、この中の1割（500万円分）だけ、売却して都合の良い資金を捻出するということができません。
不動産の売却は、所有者の都合ではなく、不動産の都合で決まってしまうのです。
また、仮に「売りたい」と思ったところで、即日売却できるとも限りません。
不動産を売るということは、買い手を見つけるということになるので、買い手が見つからない場合は、いつまでも延々と”欲しくもない”不動産を保有し続けなければならないということになります。
これらが、不動産投資が持つ「流動性リスク」です。
他の金融商品であれば、こういったことはほとんど起こりえません。
5,000万円の株式のうち、500万円分のみ現金化することも可能ですし、一般には即日現金化できます（100%ではありませんが）。
自分が必要な時、あるいは、そうしなければいけないと判断できる時でさえ、思うように自分の運用をコントロールできないかもしれない。
それが不動産投資に潜む3つ目の落とし穴です。
不動産投資に代わる金融商品とは
ここまで、不動産投資のリスク・デメリットばかりを記述してきましたが、不動産投資には大きなメリットも存在します。
たくさんの個人投資家が不動産投資を行うにはそれなりの理由があるのです。
その一つが「まとまった資金を一括で投入できる」という点にあります。
仮に1,000万円の投資資金を用意できたとして、全額をいきなり株式にしてしまうのは、かなり勇気がいると思います。自分が保有している銘柄の株価の値動きが気が気ではないでしょう。
一方で、不思議なことに不動産投資であれば、1,000万円といった資金を投入することができます。
これは、不動産が「突然消えてなくならない」ことや、「運用のパフォーマンスが緩やかである」ことが起因しているのではと考えられます。
ある程度の資産を保有している人にとって、銀行に寝かせすぎず、きちんと運用に回す資金の割合を高めることは非常に重要です。
まとまった資金を運用できる。これは不動産投資の強みです。
そして、もう一つのメリットが「運用（管理）が楽」という点です。
不動産投資では、たくさんの仲介業者が存在し、コストがかかってしまいますが、その分、所有者（オーナー）があれこれと作業する必要がありません。
また、仮に入居者がきちんと家賃を支払ってくれている状態であれば、頻繁に何かを気にすることなく、安定して収入を得ることもできます。
投資の初心者にとっては「運用が楽（手間がかからない）」というのは案外重要なポイントなのです。
とはいえ、不動産投資には見落とせない落とし穴があることも説明しました。
ですが、「まとまった資金を運用できる」「運用が楽」というメリットを享受したいという方もいらっしゃるでしょう。
特に、これまであまり資産運用をされてきていない初心者の方や、煩わしいことはしたくない中高年〜高齢者の方は、その傾向が強いのではないのでしょうか。
不動産投資以外に、この2つのメリットを補える資産運用の方法として、ヘッジファンド（投資ファンド）での運用が考えられます。
※よく耳にする「投資信託」とは異なります
日本ではあまり馴染みがなく、よくわからないという人のために、当サイトでは、ヘッジファンド（投資ファンド）について様々な記事で解説しています。興味のある方は、是非ご一読ください。
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